Tatakelola cerun JMB dan MC di Malaysia.
Panduan lengkap tugas tatakelola cerun Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC) di bawah Seksyen 8 Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 dan Akta Pengurusan Strata 2013. Meliputi liabiliti peribadi pegawai pegang jawatan, tugas penyelenggaraan cerun kawasan biasa, peruntukan rizab, jadual pemeriksaan empat peringkat, perolehan penyedia kejuruteraan, kedudukan insurans tiga liputan, struktur resolusi AGM, dan urutan menyusul untuk JMB yang tidak pernah menangani cerun. Sumber rujukan bebas oleh Infraconcrete Construction Sdn Bhd, CIDB G7 + ISO 9001:2015.
Seksyen 8 BCPMM + Akta Pengurusan Strata 2013.
JMB (Badan Pengurusan Bersama, semasa fasa diurus pemaju) dan MC (Perbadanan Pengurusan, paska peralihan AGM kepada pemilik) membawa tugas eksplisit untuk menyelenggara dan menginsuran harta bersama di bawah undang-undang strata Malaysia. Cerun kawasan biasa dalam kawasan strata atau di frontage kawasan biasa termasuk dalam tugas ini.
Seksyen 8 BCPMM 2007
Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 menetapkan tugas JMB semasa fasa diurus pemaju. Seksyen 8 menetapkan tanggungjawab untuk menyelenggara dan mengurus harta bersama, yang secara takrif termasuk elemen struktur, saliran, struktur penahan, dan ciri-ciri cerun dalam kawasan biasa.
Akta Pengurusan Strata 2013 (AMS, Akta 757)
Akta Pengurusan Strata 2013 meneruskan tugas di bawah MC paska peralihan. Tugas di bawah AMS lebih luas, lebih dikodifikasi, dan termasuk peruntukan khusus mengenai peruntukan kumpulan wang menenggelam, rejim penyelenggaraan, tatakelola AGM, dan tugas pegawai pegang jawatan.
Mengapa ini penting kepada anda secara peribadi.
Di mana tugas tidak dilaksanakan dan acara cerun menyebabkan kerugian atau kerosakan, penduduk dan harta pusaka mereka boleh meneruskan tuntutan sivil terhadap JMB atau MC sebagai badan, terhadap pemaju (semasa tempoh JMB), dan terhadap pegawai pegang jawatan individu secara peribadi. Dua kes preseden Malaysia mewujudkan rangka kerja.
| Kes | Mahkamah | Apa yang ditubuhkan |
|---|---|---|
| Steven Phoa Cheng Loon lwn Highland Properties | Mahkamah Tinggi Malaya, KL (Hakim James Foong) | Liabiliti sivil serentak diagihkan merentasi pemaju, perunding reka bentuk, pemilik tanah bersebelahan, dan pihak berkuasa tempatan. MPAJ dipegang 15 peratus liabiliti. |
| Majlis Perbandaran Ampang Jaya lwn Steven Phoa | Rayuan Mahkamah Persekutuan | Mengesahkan tugas serentak pihak berkuasa tempatan untuk pembangunan bukit. |
Asas tatakelola.
| Peringkat | Kekerapan | Dijalankan oleh | Kos tipikal |
|---|---|---|---|
| Peringkat 1 Tinjauan visual | Bulanan musim kering, mingguan semasa monsun | Kakitangan penyelenggaraan dengan rekod foto | Kos dalaman sahaja |
| Peringkat 2 Pemeriksaan tahunan bebas | Tahunan, pra-monsun (Sep-Okt sesuai) | Jurutera geoteknikal bebas | RM 4,000-12,000 |
| Peringkat 3 Semakan komprehensif | Setiap 3-5 tahun atau paska hujan ketara | Jurutera geoteknikal bebas dengan analisis kestabilan | RM 25,000-80,000 |
| Peringkat 4 Pemeriksaan paska-acara | Dalam 14 hari mana-mana hujan melebihi 200 mm dalam 24 jam, gempa bumi dirasai tempatan, tekanan visible baru | Jurutera geoteknikal bebas tindak balas segera | RM 6,000-30,000 per tindak balas |
Belanjawan untuk kerja cerun.
| Profil strata | Rizab cerun tahunan | Sasaran rizab terkumpul 5 tahun |
|---|---|---|
| Strata bukit dengan frontage cerun kawasan biasa ketara | 2-5 peratus jumlah sumbangan kumpulan wang menenggelam | RM 200,000-2,000,000 |
| Strata platform rata dengan pendedahan cerun kecil | 0.5-1.5 peratus kumpulan wang menenggelam | RM 50,000-300,000 |
| Strata dengan kedekatan insiden bernama (dalam 1 km) | 5-10 peratus kumpulan wang menenggelam | RM 500,000-3,000,000 |
| Strata bukit MBPP Kelas III Pulau Pinang | 5-10 peratus kumpulan wang menenggelam | RM 500,000-3,000,000 |
Apa yang JMB atau MC mesti pegang.
| Liputan | Sumber | Nota |
|---|---|---|
| Insurans Harta Bersama dengan Lanjutan Subsidence and Landslip | Keperluan berkanun BCPMM Sek 8 + AMS 2013 | Sahkan lanjutan secara eksplisit termasuk |
| Liabiliti Perbadanan Badan / Pegawai Pegang Jawatan (E&O) | Pilihan tetapi sangat disyorkan | Had tipikal RM 5 juta setiap tuntutan plus RM 1 juta per pegawai |
| Liputan kos pembelaan + run-off | Pilihan | Kos pembelaan untuk tuntutan dipertikaikan; liputan run-off untuk tempoh pegawai pegang jawatan terdahulu |
Jika JMB anda tidak pernah menangani cerun?
- Tauliahkan pemeriksaan asas. Semua cerun kawasan biasa diperiksa oleh jurutera geoteknikal bebas. RM 8,000-30,000 tipikal untuk strata bukit.
- Adopsi jadual empat peringkat pada AGM. Resolusi seperti di atas.
- Kemas kini insurans. Harta Bersama dengan Lanjutan Subsidence and Landslip pada jumlah insurans mencukupi.
- Peruntukan rizab cerun. Resolusi kitaran kumpulan wang menenggelam; sasaran rizab dipagar.
- Perolehan penyedia kejuruteraan berterusan. Proses perolehan didokumenkan.
- Tangani penemuan pemeriksaan. Di mana pemeriksaan asas mengenal pasti tekanan, biayai intervensi dari rizab atau melalui resolusi levi khas.
Menyusul boleh diselesaikan dalam 3-6 bulan dari permulaan kering. Semakin awal pegawai pegang jawatan mengambil langkah-langkah ini, semakin kuat pertahanan tatakelola didokumenkan.
Halaman berkaitan.
Meja kejuruteraan.
Infraconcrete Construction Sdn Bhd
8B, Jalan SS22/25, Damansara Jaya
47400 Petaling Jaya, Selangor